Los expertos dicen que hay que facilitar la construcción de nuevas viviendas.
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Quejarse de los elevados alquileres en las grandes ciudades es tan original como encabezar una conversación con un "bueno, ¿y qué tal el tiempo?".
Pero saber que existe un problema de vivienda y saber cómo solucionarlo son dos cosas distintas, y a veces los esfuerzos bien intencionados por mantener bajos los alquileres acaban siendo contraproducentes.
Tomemos el ejemplo de Berlín, donde el mercado de la vivienda se ha disparado: Según la inmobiliaria JLL, el precio medio de los alquileres residenciales subió un 16% en junio con respecto al año pasado. El atractivo de la capital europea del rave es la principal razón por la que el alquiler medio en Berlín casi se ha duplicado desde 2014, ya que personas de todo el mundo se sienten atraídas por sus oportunidades económicas y sus servicios culturales. Pero un reciente análisis del Wall Street Journal sugiere que los burócratas de Berlín, que impusieron restricciones destinadas a mantener los precios a raya, también son culpables, al menos en parte.
¿Qué falló en Berlín y qué pueden aprender otras ciudades?
El enfoque de Berlín
La capital alemana ha impuesto drásticas restricciones a la subida de los alquileres y a las reformas de lujo para reducir al mínimo el número de apartamentos de lujo con mostradores de granito y gimnasios en el sótano.
- Los propietarios deben sortear una carrera de obstáculos burocráticos para realizar mejoras en sus viviendas. Un propietario contó al WSJ que una vez el ayuntamiento le pidió que sustituyera un inodoro que los funcionarios consideraban demasiado lujoso.
- Se prohíbe a los propietarios dividir sus edificios en varios condominios para evitar que los inquilinos sean expulsados, no renovar el contrato de alquiler de un inquilino es difícil y hay límites a los aumentos de alquiler para los inquilinos que vuelven a firmar sus contratos.
¿Por qué no ha funcionado? Muchos expertos en vivienda afirman que esta mano dura contra los propietarios es parte del problema y no de la solución, ya que acaba con el afán de lucro de los promotores para ofrecer más viviendas.
Además, mientras que las normas han mantenido estables los alquileres para los inquilinos de toda la vida, éstos se han disparado para los que acaban de mudarse, y muchos eluden el proceso formal de arrendamiento mediante contratos verbales. Por eso los críticos dicen que Berlín debería centrarse en facilitar la construcción de más viviendas en lugar de regular las existentes.
¿Cómo mantener un alquiler asequible?
Los defensores de la vivienda afirman que Berlín puede aprender de Minneapolis, cuyos dirigentes han fomentado la construcción de viviendas. La ciudad ocupó el puesto 11 en una clasificación de las 51 principales metrópolis de Estados Unidos por el número de viviendas construidas por habitante el año pasado, según Bloomberg. Esta es probablemente la razón por la que el alquiler medio de Minneapolis ha crecido solo un 1% desde 2017, en comparación con un aumento del 31% a nivel nacional.
Para ayudar a estimular un nuevo stock de viviendas, los gobiernos locales deberían evitar poner demasiadas restricciones a la industria de la construcción, dicen los expertos. Jason Ward, del RAND Center on Housing and Homelessness, dijo a Morning Brew que los onerosos procesos de aprobación de proyectos y las restrictivas normas de zonificación que prohíben las viviendas multifamiliares hacen que la construcción de viviendas asequibles no sea económicamente viable para los desarrolladores en su estado natal de California. En su opinión, el sistema actual favorece a "los propietarios de viviendas unifamiliares, que realmente no quieren nada que pueda amenazar el valor de [sus] valiosísimas casas".
Una historia de éxito: Cuando Auckland, Nueva Zelanda, flexibilizó sus normas de zonificación en 2016, pudo evitar que los alquileres crecieran rápidamente. La construcción que siguió benefició no solo a los residentes de flamantes cunas de lujo, sino también a los inquilinos más modestos, ya que los alquileres ajustados a la inflación para el 25% de los apartamentos más baratos de la ciudad se han mantenido planos desde la reforma.
¿Y la gentrificación? La experiencia de Auckland podría tranquilizar a los escépticos preocupados por la posibilidad de que las nuevas construcciones residenciales desplacen a los residentes existentes al hacer que un barrio parezca más bonito y, por tanto, más caro. Los economistas especializados en vivienda afirman que no es la única prueba de que incluso las viviendas de lujo pueden mantener estables los alquileres en la zona cercana. Esto se debe a que ofrecer a los inquilinos de alto nivel nuevas opciones de vivienda les hace menos proclives a competir con otros por una superficie limitada.
Los gobiernos pueden hacer algo más que quitarse de en medio. Muchos expertos afirman que el gobierno debería desempeñar un papel activo en el refuerzo de la oferta de vivienda proporcionando subvenciones y garantizando la construcción de opciones asequibles. Algunos señalan el caso de Viena, con su abundancia de viviendas asequibles de propiedad pública o subvencionadas y sus favorables leyes de construcción, que llevaron al New York Times a compararla con una "utopía del inquilino". - SK
Este artículo fue originalmente publicado en Ingles en Morning Brew.
