El experimento del estado de Washington con el control de los alquileres es una solución fundamentalmente errónea para la asequibilidad de la vivienda.
Partidarios de la limitación de los alquileres en una concentración el año pasado en el Capitolio del Estado de Washington. Crédito: Grant Hindsley para The New York Times
La Asamblea Legislativa del Estado de Washington aprobó recientemente la Ley 1217 de la Cámara de Representantes, a menudo denominada «Ley de Arrendadores-Inquilinos Residenciales» o «Ley de Estabilidad de la Vivienda». La legislación fue entregada al Gobernador Ferguson el 27 de abril y aún está pendiente de firma. Este proyecto de ley, esencialmente una forma de control de alquileres, pretende evitar el desplazamiento y mejorar la estabilidad de la vivienda para los inquilinos. Sin embargo, en realidad, la legislación fomentará el deterioro a largo plazo del mercado de la vivienda al limitar potencialmente la disponibilidad y la calidad de las unidades de alquiler.
La ley limita el aumento anual de los alquileres al 7% más el índice de precios al consumo (IPC). Por ejemplo, si el IPC -una medida que refleja las variaciones medias de los precios de una cesta de bienes y servicios- es del 3% en un año determinado, los propietarios podrían aumentar el alquiler un 10% en total ese año (7% de tope básico más 3% de ajuste del IPC). Esto parece un margen importante, porque la mayoría de los propietarios suelen aumentar el precio del alquiler entre un 5% y un 15%. Sin embargo, la aprobación de cualquier tipo de límite estatal a los aumentos del alquiler abre la puerta a que una futura legislatura rebaje este tope.
Este proyecto de ley exime a las unidades ocupadas por el propietario en edificios más pequeños -dúplex, tríplex y cuádruplex- si el propietario reside en el lugar al inicio del arrendamiento y sigue viviendo allí. Si bien esto puede proteger a los pequeños propietarios de la renta máxima en el corto plazo, esta disposición desalienta a estos propietarios de invertir y ampliar en otras propiedades y reduce los incentivos para cualquier nueva vivienda, a pequeña escala de la clase. Con el tiempo, esta política reducirá significativamente el número de alquileres familiares, dejando sólo a las grandes empresas o entidades gubernamentales dispuestas a cumplir las estrictas normas de control de alquileres..
Las restricciones de la legislación a los aumentos de alquiler también desestabilizarían el mercado de alquileres de corta duración. Los propietarios no podrán cobrar más por las estancias cortas, por lo que tendrán que adaptar sus modelos de negocio a las estancias largas o abandonar el mercado. Los alquileres de corta duración -especialmente esenciales para los profesionales que viajan- podrían escasear. A nivel nacional, una cuarta parte (25.2%) de los inquilinos permanecieron en sus hogares durante 12 meses o menos antes de mudarse en 2022. Este cambio podría socavar el atractivo del estado de Washington para la mano de obra cualificada transitoria -pensemos en enfermeras viajeras y contratistas de desarrollo de infraestructuras- que se compone de profesiones que probablemente tendrán demanda en el estado en un futuro previsible
Numerosos estudios subrayan las consecuencias imprevistas de las políticas de control de alquileres. Un estudio seminal realizado por los investigadores del Instituto Tecnológico de Massachusetts David Autor, Christopher Palmer y Parag Pathak demostró que la eliminación de los estrictos controles de alquiler en Cambridge, Massachusetts, incrementó sustancialmente el valor de las viviendas y mejoró la calidad de las mismas, beneficiando incluso a las propiedades que anteriormente no estaban controladas a través de efectos indirectos positivos en el mercado. Del mismo modo, la investigación publicada en la American Economic Review por Rebecca Diamond, Tim McQuade y Franklin Qian sobre la expansión del control de alquileres en San Francisco en la década de 1990 puso de relieve reducciones significativas a largo plazo en la oferta de viviendas de alquiler. Descubrieron que los propietarios corporativos, con un acceso superior al capital, eludían el control de los alquileres mediante la reurbanización. En última instancia, el control de los alquileres perjudicó desproporcionadamente a los pequeños propietarios que carecían de una flexibilidad financiera similar.
Históricamente, el control de los alquileres ha tenido graves repercusiones negativas en lugares como la ciudad de Nueva York. Décadas de estrictas regulaciones han culminado en una importante escasez de viviendas, mantenimiento diferido y un mercado cada vez más estancado. Para 2024, las estimaciones sugerían que entre 20,000 y 60,000 apartamentos de la ciudad de Nueva York estarían vacíos, ya que los propietarios consideraban económicamente inviables las renovaciones y la reincorporación al mercado debido a los estrictos límites de los alquileres. Estas consecuencias imprevistas reducen significativamente la disponibilidad de alquileres, deterioran las condiciones de las propiedades y aumentan la escasez de viviendas, contrarrestando precisamente los objetivos iniciales de asequibilidad de la política
El reciente proyecto de ley de control de alquileres contradice otros esfuerzos en materia de vivienda dentro de Washington. Por ejemplo, durante la sesión legislativa de 2023, los legisladores aprobaron el proyecto de ley 1110 de la Cámara de Representantes, una medida que anula las restrictivas leyes locales de zonificación al permitir dúplex, tríplex y cuádruplex en la mayoría de los barrios. Esta reforma de la zonificación pretendía aumentar la densidad de viviendas, fomentar la construcción de nuevas propiedades de alquiler y ampliar las opciones de vivienda asequible. Sin embargo, al promulgar el control de alquileres, el Estado socava estos objetivos. Las políticas de control de alquileres suelen desalentar la inversión en viviendas de alquiler al reducir la rentabilidad e incentivar a los propietarios a convertir las unidades de alquiler en viviendas ocupadas por sus dueños o en propiedades en venta. Cuando el control del alquiler se combina con reformas de la zonificación, el resultado no deseado puede ser un cambio significativo hacia la propiedad de la vivienda en lugar de la vivienda de alquiler. Como resultado, se reduce la oferta de viviendas de alquiler, pero se beneficia a los compradores potenciales al aumentar la oferta y la asequibilidad de las viviendas en el mercado.
En su lugar, los legisladores deberían centrarse en políticas alternativas que ayuden a mantener la vivienda asequible.
Por ejemplo, durante la reciente sesión legislativa en Washington, los legisladores consideraron el proyecto de ley 1099 de la Cámara de Representantes, un programa de ayuda al inquilino diseñado para proporcionar apoyo específico a los inquilinos con bajos ingresos. Aunque este proyecto de ley no salió finalmente de la comisión, merece ser reconsiderado en futuras sesiones. A diferencia de medidas reguladoras generales como el control de alquileres, la HB 1099 proponía utilizar los ingresos fiscales existentes para financiar ayudas económicas directas similares a los vales de vivienda. Según las investigaciones del Urban Institute, los programas de vales ofrecen una gran flexibilidad, permitiendo a los inquilinos elegir la vivienda que mejor se adapte a sus necesidades individuales sin distorsionar los incentivos del mercado. La reactivación de la HB 1099 o una legislación similar podría abordar eficazmente los problemas de asequibilidad de la vivienda dirigiendo el apoyo específicamente a los inquilinos más necesitados, en lugar de imponer amplias restricciones reglamentarias que corren el riesgo de desalentar a los propietarios de mantener y mejorar sus propiedades. Los programas de asistencia específicos como éste -especialmente cuando aprovechan los fondos existentes en lugar de aumentar los impuestos- representan una alternativa más eficiente que la amplia regulación de la vivienda.
El experimento del estado de Washington con el control de alquileres es una solución fundamentalmente errónea para la asequibilidad de la vivienda. Si se convierte en ley, la HB 1217 inevitablemente reducirá la oferta de viviendas, desalentará la inversión y socavará los esfuerzos en curso para aumentar la densidad de viviendas. En lugar de preservar la asequibilidad, el control de alquileres crea escasez artificial, beneficiando sólo a unos pocos afortunados a expensas de la salud económica y la disponibilidad de vivienda. En su lugar, los legisladores deberían adoptar soluciones específicas como los programas de ayuda a los inquilinos. Estas medidas abordan directamente la asequibilidad sin sacrificar los incentivos para los propietarios y promotores. En última instancia, el camino de Washington hacia una estabilidad sostenible en materia de vivienda pasa por políticas que fomenten la inversión, la construcción y la flexibilidad, permitiendo tanto a inquilinos como a propietarios prosperar en el estado.
Este artículo fie originalmente publicado por Reason Foundation.
