La "terapia de choque" fiscal del presidente Javier Milei produce una bajada general de los alquileres, pero algunos se sienten presionados.
Aldana Oliver pasó unos 18 meses buscando un lugar para alquilar cuando se fue de su casa a la ciudad de La Plata para estudiar odontología. Una calle de Buenos Aires.
BUENOS AIRES— Durante años, Argentina impuso una de las leyes de control de alquileres más estrictas del mundo. Su objetivo era mantener asequibles viviendas como los señoriales apartamentos de la belle epoque de Buenos Aires, pero en lugar de ello, según las autoridades, los alquileres se dispararon.
Ahora, el nuevo presidente del país, Javier Milei, ha eliminado la ley de alquileres, junto con la mayoría de los controles de precios del gobierno, en un experimento fiscal que está llevando a cabo para reactivar la segunda mayor economía de Sudamérica
El resultado: La capital argentina vive un boom del mercado de alquileres. Los propietarios se apresuran a volver a poner sus propiedades en el mercado, y la oferta de alquileres en Buenos Aires ha aumentado más de un 170%. Aunque los alquileres siguen subiendo en términos nominales, muchos inquilinos están consiguiendo mejores ofertas que nunca, con un descenso del 40% en el precio real de las propiedades de alquiler ajustado a la inflación desde el pasado mes de octubre, según Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores, con sede en Buenos Aires.
La medida de Milei de deshacer la normativa de control de alquileres ha supuesto una de las victorias más claras de lo que él llama "terapia de choque económica". Milei está desmontando metódicamente un sistema de control de precios, cerrando organismos públicos y levantando restricciones comerciales acumuladas durante ocho décadas de gobierno socialista y militar, en un esfuerzo que ha trastornado la vida de muchos argentinos.
Buenos Aires, la capital de Argentina, vive un auge del mercado de alquileres.
En Buenos Aires -ciudad apodada la París del Sur por sus amplias avenidas y su cultura de cafés-, muchos apartamentos llevan mucho tiempo vacíos, ya que los propietarios prefieren mantenerlos desocupados o alquilarlos como alquileres vacacionales en lugar de cumplir la ley de alquileres del Gobierno.
En 2022, había unas 200,000 viviendas vacías en Buenos Aires, un 45% más que en 2018, según un informe de Cedesu, un grupo político con sede en Buenos Aires que se centra en el desarrollo urbano. Encontrar un apartamento asequible bajo la ley de control de alquileres fue difícil.
Aldana Oliver pasó unos 18 meses buscando un lugar para alquilar cuando se fue de su casa a la ciudad de La Plata para estudiar odontología.
"Había pocos sitios para alquilar y los que había eran muy caros", dice Oliver. Cuando se eliminó el control de alquileres, encontró rápidamente un estudio por unos 200 dólares al mes. "Encontré algo muy bonito. Y conseguí un buen precio", dijo.
Muchos de los nuevos contratos -ahora permitidos tanto en dólares como en pesos- estipulan aumentos de alquiler cada tres meses, dicen los agentes inmobiliarios y los inquilinos. Eso ha hecho que los costes de la vivienda sean inasequibles para algunas personas que ya tienen dificultades para pagar los precios más altos de los alimentos y los servicios públicos, dijo Gervasio Muñoz, que representa a una asociación de inquilinos en Buenos Aires.
Muchos apartamentos de Buenos Aires estuvieron vacíos durante mucho tiempo. Los propietarios preferían mantenerlos vacíos, o alquilarlos como alquileres vacacionales, antes que cumplir la ley de alquileres del gobierno. Foto: Sarah Pabst/Bloomberg News
Una oficina inmobiliaria muestra los alquileres disponibles en Buenos Aires. La profesora Romina Misenta dice que su alquiler se multiplicó casi por tres al terminar su antiguo contrato.
El gobierno de Milei también ha eliminado los controles de precios de productos básicos como la leche y el azúcar. El Presidente suprimió los controles sobre el gas de cocina, eliminó los controles a la exportación de carne de vacuno y recortó los requisitos del gobierno para importar acero, con la esperanza de aliviar los costes de la construcción.
Y se deshizo de las restricciones que, según él, convertían el alquiler de un apartamento en una odisea que perjudicaba a quienes intentaba ayudar.
Los críticos de Milei dicen que está agravando el sufrimiento económico de la clase trabajadora. Y aunque sigue siendo popular, algunas encuestas muestran una erosión de su apoyo. En agosto, tenía un 45% de aprobación, frente a casi el 60% a principios de año, según la encuestadora Giacobbe Consultores.
"Al liberar los precios, es muy difícil para toda esta gente, incluidos nosotros, llegar a fin de mes", dijo Amalia Roggero, cuyo comedor social en La Plata ha experimentado un aumento de personas en busca de alimentos.
Amalia Roggero, que tiene un comedor comunitario en La Plata, dice que la eliminación de los controles de precios ha hecho que a la gente le resulte difícil "llegar a fin de mes".
Milei, un economista libertario, advirtió hace tiempo a los argentinos de que sus cambios hacia el libre mercado empeorarían inicialmente las condiciones antes de mejorarlas, ya que recortó drásticamente el gasto público para controlar la inflación. Dijo que era necesario deshacer los estrictos controles económicos que heredó del anterior gobierno peronista de izquierdas, que aplicó controles de precios a unos 50,000 productos, desde alimentos a ropa, como parte de su programa Precios Justos.
Milei afirma que sus medidas están dando resultados. Prevé una inflación anual del 18% para el próximo año, frente al 237% actual, una de las tasas más altas del mundo, mientras trabaja para controlar los interminables déficits fiscales que son la causa de las turbulencias económicas de Argentina desde hace décadas.
Pero el Gobierno aún se enfrenta a importantes retos. Reducir aún más la inflación, estancada en torno al 4% mensual en los últimos meses, será difícil, con poco margen para más recortes del gasto en medio de las exigencias de reanudar las obras públicas y aumentar las pensiones y los salarios, afirman los economistas.
Encontrar un apartamento asequible al amparo de la ley de control de alquileres fue difícil en Buenos Aires, donde hace poco una multitud en un bar veía el fútbol televisado.
"Heredaron una situación económica desastrosa, y salir de este lío llevará tiempo", afirma Alberto Cavallo, profesor de la Harvard Business School que ha estudiado los controles de precios en Argentina.
Al menos por ahora, el mercado inmobiliario prospera. Los que se oponen a los controles de precios dicen que Argentina es una lección de advertencia para las autoridades de EE.UU. y Europa que han intentado frenar el aumento de los costes de la vivienda con controles de alquiler.
El Presidente Biden pidió recientemente que algunos aumentos de alquiler se limitaran al 5% anual. Y la Vicepresidenta Kamala Harris dijo que, si es elegida Presidenta, "se enfrentará a los propietarios corporativos y limitará los aumentos injustos de los alquileres".
El economista González Rouco advirtió contra tales planes. "Con buenas intenciones o con una ley", dijo, "no se puede modificar el funcionamiento de los mercados. Tienen su propia dinámica".
En Argentina, la ley nacional de alquileres aprobada en 2020 durante el Gobierno de izquierdas del presidente Alberto Fernández exigía un contrato mínimo de tres años. Los alquileres debían pagarse en pesos, la volátil moneda del país, que perdió cerca del 90% de su valor frente al dólar en el mercado negro durante el mandato de Fernández de 2019 a 2023. Los precios de los alquileres podían incrementarse anualmente, pero a una tasa fijada por el banco central, que tenía en cuenta la inflación y los salarios de los trabajadores.
Con el historial de inflación alta y volátil de Argentina, los propietarios tomaron medidas para protegerse de una inflación que se comería rápidamente los alquileres si se vieran obligados a esperar 12 meses antes de subir los precios.
En su lugar, aumentaron el precio inicial de los nuevos contratos de alquiler, lo que hizo que para muchos resultara demasiado caro firmar un nuevo contrato. El resultado fue que el alquiler medio de un apartamento de dos dormitorios en Buenos Aires costó 27 veces el precio de 2019, según Zonaprop.
Algunos propietarios intentaron venderlos. Otros los listaron en sitios de alquiler a corto plazo como Airbnb, donde los turistas pagaban en dólares. Los propietarios también se centraron en alquilar a personas de su círculo social, lo que dio lugar a un gran mercado negro con acuerdos informales de alquiler que eludían las normas gubernamentales, dicen los economistas. Muchos propietarios de apartamentos simplemente abandonaron sus propiedades.
"Nunca se veían carteles de alquiler en los escaparates", afirma Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas Inmobiliarias, al describir cómo el control de los alquileres provocó escasez. "Y las propiedades que figuraban en las listas de las inmobiliarias desaparecían en uno o dos días".
Este articulo fue publicado originalmente en Ingles en The Wall Street Journal.
