El aumento de las tasas de interés no es lo único que frena a los compradores de viviendas. También lo es la escasez de viviendas en todo el país. Estados Unidos necesita más de 5 millones de casas nuevas para satisfacer la demanda, según un estudio realizado el año pasado por Realtor.com. Con la desaceleración de las ventas de casas existentes, la necesidad de más casas nuevas solo está creciendo. Florida, mi estado natal, podría haber encontrado parte de la solución: reformar el proceso de permisos para que la construcción de casas sea más fácil.
Los carpinteros construyen nuevas casas adosadas en mayo de 2021 en Tampa. (Octavio Jones/Reuters)
El año pasado, el gobernador Ron DeSantis (R) firmó un proyecto de ley que cambia fundamentalmente el proceso de permisos del estado para la construcción de viviendas. Requiere que las jurisdicciones locales publiquen en línea no solo sus procesos de permisos, sino también el estado de las solicitudes de permisos. La transparencia elimina una buena cantidad de misterio de lo que puede ser una rama inescrutable de la burocracia.
Más importante aún, las reformas también crearon un sistema que incentiva fuertemente a las ciudades y condados a aprobar nuevos permisos de vivienda de manera oportuna. Cuando un constructor o propietario presenta una solicitud para construir una casa nueva, las ciudades y los condados tienen 30 días laborables para procesarla o solicitar correcciones.
Si las oficinas gubernamentales no responden en ese plazo, la localidad debe reembolsar el 10 por ciento de la tarifa de solicitud por cada día laboral adicional de silencio. Las tarifas de solicitud pueden variar ampliamente según la localidad, pero el costo promedio en Florida es de casi $1,000, según HomeAdvisor.com. Si los funcionarios solicitan correcciones a la solicitud, tienen 10 días laborables para aprobar o desaprobar la solicitud presentada de nuevo. Superar esa fecha límite conduce a un reembolso automático del 20 por ciento, con un 10 por ciento adicional agregado por cada día adicional perdido, hasta un límite de cinco días.
El punto de esta política es poner al gobierno en el anzuelo por retrasar la construcción de nuevas viviendas. Un estudio de ventas de viviendas en el suroeste de Florida entre 2007 y 2017 realizado por el Instituto James Madison encontró que las demoras en los permisos agregaron hasta $6,900 al costo de una casa típica. Ese es un impuesto de facto sobre las familias de Florida; ahora el Estado del Sol está haciendo que las ciudades y los pueblos paguen por sus propios retrasos.
Mi investigación reciente para la Fundación para la Responsabilidad Gubernamental indica que la política ya está marcando la diferencia. Esta primavera, presentamos solicitudes de registros públicos a las jurisdicciones más pobladas del estado. Les preguntamos cuánto tiempo les llevó procesar los nuevos permisos de vivienda en los cuatro meses anteriores y los cuatro meses posteriores a la promulgación de la política en octubre de 2021.
Considere St. Cloud, un suburbio en crecimiento en el área metropolitana de Orlando. En los cuatro meses anteriores a la aprobación de la ley, menos de la mitad de las solicitudes de permisos para viviendas nuevas se procesaron dentro de los 30 días hábiles. Después de que se aprobó la ley, aproximadamente el 80 por ciento de las solicitudes se procesaron dentro de los 30 días, o 182 de las 227 solicitudes de permisos en cuatro meses.
En el condado de Santa Rosa, incluida gran parte de la región en rápido crecimiento de Pensacola, antes de que se aprobara la ley, menos de la mitad de las solicitudes se procesaban en 30 días. En el período de cuatro meses posterior a la promulgación, la tasa aumentó al 100 por ciento de las solicitudes, hasta 347 viviendas nuevas.
Si bien los gobiernos locales no brindan un desglose del porcentaje de solicitudes aprobadas o denegadas, otra evidencia sugiere que las solicitudes generalmente se aprueban.
En los años previos a la nueva ley, la tasa de aumento de la construcción de viviendas nuevas en Florida fue casi igual al promedio nacional. Aunque muchos factores pueden influir en la construcción de viviendas, y la ley estuvo vigente solo una parte del año, la tasa de construcción de viviendas de Florida en 2021 fue dos tercios más alta que el promedio nacional. El año pasado se emitieron más de un 30 por ciento más de permisos en Florida en comparación con 2020. La reducción de la burocracia seguramente ayudó al auge.
Hoy en Florida, miles de permisos para viviendas nuevas se procesan más rápido bajo esta ley por parte de las burocracias que enfrentan el pago de una multa por pies lentos. Cuando los funcionarios ignoran la fecha límite, los floridanos están cosechando las recompensas. Un residente del Condado de Orange recibió un descuento del 60 por ciento en la tarifa de solicitud de su permiso porque el condado se retrasó muchísimo, con un ahorro total de casi $4,000 del costo total del permiso de aproximadamente $6,600.
El proceso de aprobación más rápido parece estar mejorando el auge de la construcción de viviendas en Florida que ya estaba en progreso. El condado de Charlotte ha visto crecer las nuevas solicitudes de permisos en casi la mitad, a más de 1,500 durante el período de cuatro meses, en comparación con el mismo período del año pasado. El condado de Volusia, que incluye a Daytona Beach, experimentó un aumento del 54 por ciento, a más de 250 solicitudes en ese período de tiempo.
Estados Unidos necesita más viviendas, rápido. Los estados no pueden hacer mucho para aumentar las tasas de interés, pero como ha demostrado Florida, ciertamente pueden hacer algo para reducir los impedimentos para la construcción de viviendas.
Esta pieza originalmente fue publicada en ingles en el Washington Post
